El mercado inmobiliario de Madrid tiene un regulador silencioso: la calidad del aire. Un estudio publicado por el Banco de España, elaborado por Marina Gómez-García, economista de la Universidad Autónoma de Madrid, concluye que en los barrios donde la concentración de dióxido de nitrógeno (NO₂) supera la media de la ciudad, cada punto porcentual de aumento en ese contaminante provoca una caída del 3,19% en el número de compraventas de vivienda.
El mecanismo no es el éxodo de residentes. Es la retirada de compradores potenciales. Gómez-García lo describe como un problema de demanda: menos gente quiere entrar, no más gente quiere salir. Esa contracción arrastra también los precios. Según el estudio, un aumento del 10% en los niveles de NO₂ reduce el valor de una vivienda media en 1.327 euros. En los barrios donde la contaminación ya supera la media, la caída llega al 10,7% por cada 10% de incremento del contaminante; en las zonas más limpias, el descuento es del 5,8%.
El tiempo importa tanto como la intensidad. Cuando el análisis toma como referencia el NO₂ acumulado en los nueve meses previos a cada transacción —en lugar del escenario base de tres meses—, la pérdida de valor para la vivienda media se eleva a 2.553 euros. La exposición sostenida pesa más que el episodio puntual.
La investigación cubre el periodo 2014-2020 y combina el registro completo de transacciones del Registro de la Propiedad con las mediciones de la red de sensores del Ayuntamiento de Madrid. Para aislar el efecto del aire de otros factores del barrio, Gómez-García utilizó los episodios de inversión térmica: días en que las condiciones atmosféricas atrapan los gases cerca del suelo sin que cambie el tráfico, la actividad comercial ni el perfil de los vecinos. Ese experimento natural permitió atribuir el impacto directamente a la contaminación.
El efecto no es uniforme entre compradores. Los barrios con mayor proporción de residentes con estudios universitarios, rentas altas y niños menores de 14 años registran la mayor sensibilidad al NO₂. Los compradores del segmento de mayor precio por metro cuadrado descuentan la polución en su oferta; los del segmento más bajo, no. Los residentes extranjeros procedentes de fuera de la Unión Europea y la OCDE tampoco reflejan ese descuento, resultado que el propio estudio asocia a sus menores niveles medios de renta y educación.
Como referencia geográfica, el estudio cita a Recoletos —distrito de Salamanca— como el barrio de mayor precio por metro cuadrado y uno de los de mayor concentración de NO₂, con 47,86 microgramos por metro cúbico registrados en mayo de 2016. Valverde, en el extremo opuesto, marcó 28 μg/m³ ese mismo mes. La media de la ciudad durante el periodo analizado se situó en torno a los 38 μg/m³, muy cerca del límite anual de 40 μg/m³ fijado por la Unión Europea. Madrid registra, según datos citados en el estudio, la mayor mortalidad atribuible al NO₂ entre las capitales europeas.
Conviene mirar los incentivos. El estudio traduce una externalidad difusa —el aire— en pérdida patrimonial medible para el 70% de madrileños que son propietarios de su vivienda. El dato importa más que el ruido: no es la regulación ambiental en abstracto lo que mueve el mercado, sino la información que los compradores mejor equipados ya incorporan a sus decisiones de precio. Cuando la calidad del aire se convierte en variable económica con impacto cuantificable sobre el patrimonio privado, el debate sobre movilidad urbana y gestión del tráfico deja de ser un asunto de preferencias ideológicas y pasa a ser, sencillamente, una cuestión de valor de los activos. Las políticas que reduzcan la contaminación sin destruir la actividad económica que la genera —transporte, industria, comercio— son las que mejor sirven tanto al contribuyente como al propietario.
